La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an au sens du Code de la construction et de l'habitation et s’entend, d’une manière générale, comme le logement où l’on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. La domiciliation fiscale n’est donc pas le seul critère objectif en raison de l’obligation de résider effectivement au moins 8 mois sur place et d’en apporter les preuves matérielles.

Il n’existe que deux usages de locaux dans cette réglementation: à usage d’habitation et à un autre usage que l’habitation. Un local est réputé avoir l’usage auquel il est affecté au 1er Janvier 1970.
Deux exceptions:
1) les locaux construits ou ayant fait l’objet d’une décision de changement de destination postérieurement au 1er janvier 1970 (et jusqu’en 2005) sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Pour savoir si le bien a fait l’objet d’une autorisation d'urbanisme qui aurait changé la destination de ces biens depuis 1970 : consulter la Direction de l’Urbanisme de la Ville de Paris, Service du Permis de Construire et du Paysage de la Rue, 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris Cedex 13. Renseignements pratiques.
2) L’usage d’un bien a également pu être modifié si une décision de changement d’usage subordonnée à compensation a été délivrée ou si ces locaux ont été proposés en compensation depuis 1970.
Pour savoir si un local a pu faire l'objet d'une autorisation avec compensation ou s’il a été offert en compensation : consulter la carte des décisions de changement d’usage.
Les autres cas de « changement d’usage » de fait ne peuvent être retenus (bail commercial, assujettissement à la CFE…), puisqu’ils se sont produits en violation de cette réglementation. La loi ne prévoit aucune prescription pour les utilisations frauduleuses d’un local, même sur une longue période.
La Ville de Paris ne dispose pas d’archives sur l’usage des locaux au 1er janvier 1970. Il revient au propriétaire et son notaire d'apporter la preuve par tout moyen (baux, actes de ventes, permis de construire, déclaration établie lors de la révision de 1970…) de l'usage des locaux à cette date.
Il n’est plus délivré par l’administration de certificat administratif se prononçant sur la qualification juridique des locaux concernés, au sens de l’ancien article L.631-7-2 du code de la construction et de l’habitation supprimé par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005. L’établissement du caractère juridique d’un local doit être réalisé par un professionnel, le plus souvent un notaire.
Il appartient donc au propriétaire et à son notaire d'apporter la preuve par tout moyen (baux, actes de ventes, permis de construire, témoignages, bottins et annuaires divers, documents fiscaux, déclaration établie lors de la révision de 1970…) de l'usage des locaux au 1er janvier 1970. Il est possible d’obtenir les fiches de révisions foncières de 1970 auprès de la Chambre des Notaires de Paris, qui dispose d’un accès direct à ces documents. Et c’est le rôle des notaires de qualifier l’usage des locaux.

Le meublé de tourisme est un logement loué entier (« à l’usage exclusif du locataire ») ou la location d’une simple chambre chez l’habitant, si celle-ci ne répond pas à la définition des chambres d’hôtes.
Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations incluses dans le tarif, comme le petit-déjeuner et la fourniture du linge de maison. Un certain nombre de dispositions législatives et règlementaires définissent ce mode d’hébergement.
Pour en savoir plus sur les chambres d’hôtes, vous pouvez consulter le site de la ville de Paris ou le site du service public.

Vous ne pouvez le faire que dans la mesure où ce logement constitue votre résidence principale. Cette location d’une partie de votre logement résidence principale ne nécessite pas de déclaration préalable, à l’exception des logements utilisés comme chambres d’hôtes (https://www.paris.fr/pages/proposer-un-hebergement-en-chambre-d-hote-3416).

Si les locaux annexes sont distincts de votre résidence principale (comme pourrait l’être une chambre de service ou un local contigu mais indépendant), ils ne sont pas considérés comme faisant partie de la même unité de logement que votre résidence principale.
Pour les louer en meublé de tourisme, il convient donc d’entreprendre les démarches suivantes.

Toutes les surfaces à usage d’habitation sont prises en compte dans cette réglementation, indépendamment des règles concernant le respect des normes d’habitabilité. Pour en savoir plus, vous pouvez vous reporter au paragraphe suivant ou au règlement sanitaire.

Sans autorisation préalable de changement d’usage, le propriétaire s’expose à une amende de 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation. Les poursuites sont engagées par la Ville de Paris auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris - section civile.
De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L.651-3 du Code de la construction et de l’habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de répression de la délinquance astucieuse de la Préfecture de Police).
De plus, tous les baux sont réputés « nuls de plein droit », comme « tous accords ou conventions conclus en violation du présent article».
Enfin, en application de l’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, il est rappelé que l’usage des locaux « n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du Code civil ».
Pour en savoir plus, reportez-vous au Code de la construction et de l’habitation : articles L631-7 à L631-10 : Autorisation de changement d'usage d'un bien immobilier.

Les agents assermentés du service municipal du logement sont habilités à visiter les locaux.
Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant l’occupation des lieux (articles L.621-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Quiconque fait volontairement obstacle à la mission des agents du service municipal du logement est passible d’une amende civile de 2 250 € (articles L.651-4, 6 et 7 du Code de la construction et de l’habitation).

Les décisions d’autorisation de changement d’usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. Les locations ne peuvent être faites qu’avec l’accord du propriétaire et doivent se conformer par ailleurs aux règles de la copropriété.
Avant d’envisager de louer son logement en meublé de tourisme, il est donc indispensable de vérifier si cette activité est autorisée au sein de la copropriété en vérifiant ce point dans le règlement de copropriété qui peut interdire la pratique expresse des locations de courte durée ou interdire la pratique de toute activité professionnelle. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d’habitation « exclusivement bourgeoise », où toute activité même libérale est interdite.
Il convient également de noter qu'en cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice contre le bailleur (L.n°65-557, 10 juill. 1965, art. 15) qui s'expose, en outre, aux poursuites individuelles des copropriétaires pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage (voir arrêt de la Cour d’appel de Paris n° 15/18917 du 15 juin 2016).
Pour en savoir plus:

Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété, Étude par Hugues Périnet-Marquet, La Semaine Juridique - Notariale et Immobilière - N° 26, 30 juin 2017.
Vous pouvez également joindre un conseiller juriste de l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL 75 - 46 bis, boulevard Edgar Quinet 75014 Paris) au 01.42.79.50.50 (du lundi de 13h45 à 18h et du mardi au vendredi de 9h à 12h45 et de 14h à 18h), qui pourra vous apporter toute information et conseils utiles sur les règles de copropriété notamment.
Sur les questions de nuisances qui ne relèvent pas de la réglementation sur les changements d’usage, vous pouvez utilement appeler le 3975 ou vous rendre sur le site de la Ville de Paris, susceptibles de vous orienter sur ces questions, ou prendre contact avec la Préfecture de Police sur les questions de sécurité et d’accessibilité.
RÉSUMÉ: Avant de louer votre résidence principale en tant que meublé de tourisme, assurez-vous:
- Que le règlement de copropriété le permet
- Que votre bail vous permet de sous-louer
- Que votre bailleur a donné son accord

Pour tout renseignement sur les régimes de déclaration ouverts à la location d’un meublé de tourisme:
- Consulter le site du service public
- Consulter la fiche pratique du ministère de l’Économie

Ma plateforme de location saisonnière m’indique que la limite de durée annuelle maximale de location de 120 nuits par an ne concerne que les logements entiers situés dans les arrondissements centraux de Paris (75001, 75002, 75003 et 75004) : Est-ce bien le cas ?
Non :
- la limite de 120 jours concerne tout Paris, pas seulement les arrondissements centraux,
- cette limite ne concerne que les locaux à usage d’habitation occupés à titre de résidences principales par le loueur, sous réserve d’avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne, conformément à l’article L.324-1-1 du code du tourisme,
- Enfin, si le logement ne concerne pas votre résidence principale, plusieurs démarches sont nécessaires pour que cela soit autorisé (voir rubrique plus haut).

L’article 145 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) prévoit un certain nombre de sanctions pour les loueurs en meublé qui contreviennent aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme:
- Non respect par le loueur de son obligation d’enregistrement: amende civile maximum de 5.000 € auprès du TGI
- Non respect par le propriétaire de la transmission à la ville du décompte des nuitées louées en meublé de tourisme: amende civile maximum de 10.000 € auprès du TGI
D’autres sanctions sont prévus pour les plates-formes de réservation internet qui contreviennent aux dispositions de l’article L.324-2-1 III du code du tourisme (article 145 de la loi ELAN):
- Non respect par la plateforme de location touristique de la publication du numéro d’une annonce de location de courte durée: amende civile maximum de 12.500€ par local publié sans numéro
- Non respect par la plateforme de la transmission du décompte des nuitées et/ou dépassement des 120 jours pour les annonces publiées: amende civile maximum de 50.000€ par annonce (après décret en Conseil d’État).

La déclaration peut être déposée par toute personne souhaitant louer un meublé de tourisme ou par son mandataire (ex. : agence immobilière, société,…).
Rappel : Les locataires doivent avoir au préalable obtenu l’accord écrit de leur propriétaire.
Pour en savoir plus sur la sous-location, consulter le site du service public.

La possibilité de louer dans la limite de 120 jours par an (de date à date) ne concerne que les logements occupés en résidence principale.
Les autres logements ne peuvent pas bénéficier de cette tolérance : ils doivent en effet faire l’objet d’une autorisation préalable de changement d’usage avec compensation. Lorsque cette autorisation est obtenue, ces locaux deviennent alors des locaux commerciaux dans lesquels la location peut s’exercer sans limite de durée.

Pour obtenir un numéro d’enregistrement, déposez votre déclaration de meublé de tourisme en ligne sur le téléservice dédié.
Le numéro d’enregistrement sera affiché à l’écran dès que vous aurez validé votre déclaration. Il vous sera également adressé par courriel et vous aurez la possibilité de télécharger un récapitulatif à tout moment.

Avant de commencer, munissez-vous de votre dernier avis de taxe d’habitation pour ce local, afin de pouvoir indiquer dans votre déclaration l’identifiant du local. Cet identifiant figure au bas de la page 4.
Si vous ne disposez pas d’avis de taxe d’habitation (déménagement récent, exemption de la taxe d’habitation…), vous pouvez néanmoins obtenir sans délai le numéro d’enregistrement. Il vous suffira de cocher la case « J’identifie mon local autrement » (étape 3). Vous pourrez alors poursuivre votre déclaration.

Il n’y a aucun document à fournir à l’appui de votre déclaration ; le déclarant attestant sur l’honneur de l’exactitude des informations enregistrées.
Toutefois, des justificatifs prouvant l’occupation du logement en résidence principale par le loueur ou, le cas échéant, que le local déclaré n’est pas à usage d’habitation, pourront vous être demandés en cas de contrôle par l’administration parisienne.

L’identifiant de votre local figure au bas de la page 4 de votre avis de taxe d’habitation. Il est composé de 10 chiffres et d’une lettre.
À l’étape 3, saisissez les 10 chiffres (sans la lettre) de l’identifiant, puis cliquez sur le bouton «Vérifier l’adresse» qui vous permettra de vérifier si l’adresse correspondant à l’identifiant que vous avez saisi est correcte. Si ce n’est pas le cas, cliquez sur «Réinitialiser» pour corriger l’identifiant, ou sur «J’identifie mon local autrement» pour continuer la saisie sans identifiant.
Attention, vous ne pourrez pas valider la déclaration si vous n’avez pas cliqué sur «Vérifier l’adresse» après avoir saisi votre identifiant.

Tous les champs du formulaire en ligne sont obligatoires, sauf mention contraire. Quelques pistes si vous rencontrez des difficultés pour les remplir:
- Identifiant: voir question précédente
- Étage: si votre bien est un duplex situé au 1er et 2e étage par exemple, indiquez «1 et 2», ou «maison» pour une maison…
- Numéro d’appartement/porte: à défaut du numéro d’appartement ou de lot de copropriété, précisez où se situe la porte par rapport à l’escalier (ex. : gauche, face…)

Non: selon votre situation, d’autres démarches préalables peuvent être nécessaires (voir ci-dessus).

Il vous suffit de vous connecter au téléservice et de retirer votre déclaration. Le numéro d’enregistrement ne pourra alors plus être utilisé. Si vous souhaitez reprendre la location, il vous reviendra de déposer une nouvelle déclaration. Un nouveau numéro vous sera alors délivré.

L’absence de déclaration de la location en meublé de tourisme expose le loueur en meublé de tourisme à une amende civile d’un montant maximum de 5000 €, conformément à l’article L.324-1-1 du code du tourisme.