Encadrement des loyers : 3 questions à Pierre Madec, économiste à l'OFCE à Sciences Po

1 > Parmi les différentes études portant sur les résultats de l'encadrement des loyers, existe-t-il des consensus ?

Toutes les études estiment que le dispositif remplit son premier objectif : contenir la hausse des loyers et chasser les abus. Les analyses économétriques montrent que, sans encadrement, les niveaux de loyers seraient plus élevés que ceux que l'on observe avec l'encadrement.

Un deuxième consensus émerge concernant l'impact du dispositif sur l'offre locative. On pourrait penser que lorsqu'une commune pratique l'encadrement, les propriétaires seraient moins incités à mettre leur logement en location à l'année, ce qui contracterait l'offre locative.

En effet, cette dernière se contracte partout : on observe une baisse du flux d'annonces immobilières locatives dans les villes qui ne pratiquent pas l'encadrement comme dans celles qui le pratiquent.

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2 > Quelles sont les limites du dispositif selon les études ?

Les études s'accordent à dire qu'il existe un problème de contrôle. Certains professionnels, notamment les agences immobilières, ne respectent pas la loi. Comme l'illustre Cécile Duflot, l'ancienne ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, cela revient à mettre des limitations de vitesse sans installer de radars. Depuis 2023, certaines communes (dont Paris) se sont emparées du sujet afin de mettre en place un dispositif simplifié de vérification du loyer et de signalement de dépassement. Mais l'on pourrait avoir un contrôle beaucoup plus systématique, qui ne repose pas entièrement sur le locataire : actuellement, il doit lui-même dénoncer un bail qui ne respecte pas la loi.

Une autre limite concerne le complément de loyer, qui reste flou et très peu encadré. Un propriétaire peut respecter la loi de l'encadrement des loyers, puis ajouter un complément de loyer, pour des raisons parfois injustifiées, ce qui conduit le locataire à payer un montant objectivement trop élevé.

Dans un même quartier, deux appartements d'une superficie similaire peuvent avoir des particularités très marquées (vis-à-vis ou vue dégagée, exposition, performance énergétique, etc.) : c'est pour inclure ces différences que le complément de loyer a été mis en place. Or l'encadrement des loyers n'est pas un blocage des loyers : il permet une marge de manœuvre selon le bien !

Car l'encadrement fixe un montant médian (après observation du marché immobilier) duquel on peut s'écarter jusqu'à - 30 % ou + 20 %. Pour un appartement avec un médian à 1000 euros, cela signifie qu'il peut être loué entre 700 et 1 200 euros. Pour une même superficie et dans un même quartier, on peut imaginer qu'un appartement récemment rénové et avec une belle vue serait plus près des 1 200 euros, tandis qu'un appartement avec du vis-à-vis et un DPE peu performant serait plus près des 700 euros.

3 > Le dispositif pourrait s'arrêter en novembre. Que recommandez-vous ?

Il faut pérenniser l'encadrement des loyers car il est utile et protège les locataires. Il faut le rendre applicable partout, le clarifier (notamment au sujet des compléments de loyer) et pouvoir contrôler sa bonne application. Mais l'encadrement n'est pas une solution pour soutenir le marché locatif privé : il est une réponse à une situation d'urgence. Avec l'encadrement, il y a autant de logements, autant de concurrences entre les locataires : il y a simplement des loyers un peu moins chers.

C'est pourquoi il est impératif de répondre à une question plus large : celle du logement en France. Il faut accompagner d'autres dispositifs de soutien à l'offre locative, inciter les propriétaires à louer leur bien à l'année plutôt que de manière temporaire, développer le marché locatif privé avec plus de logements et à des prix plus maîtrisés.