Meublés touristiques

Vous possédez un meublé de tourisme sur Paris ou bien vous souhaitez transformer votre logement en meublé de tourisme?  

Un meublé de tourisme est une formule de location saisonnière dans un logement qui n’est généralement pas la résidence du propriétaire. La différence de ce mode de location avec la chambre d'hôtes réside dans le fait que le propriétaire ne se trouve pas sur les lieux.

Tout comme la chambre d'hôtes, le meublé de tourisme doit répondre à des conditions minimales d'habitabilité et de confort.

La location meublée touristique, à la nuit ou à la semaine essentiellement, s’est particulièrement développée à Paris, notamment du fait de l’augmentation des offres via Internet. En cinq ans, le marché locatif traditionnel parisien a perdu environ 20.000 logements. Dans certains arrondissements (notamment dans le centre et l’ouest de Paris), les locations meublées touristiques peuvent représenter jusqu’à 20% de l’offre locative globale. De plus, les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit un niveau compris entre le double et le triple du prix des locations traditionnelles.

De fait, ce phénomène provoque à la fois une diminution de l’offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements, tant à la location qu’à l’achat.

Face à l’ampleur de cette situation, la Ville de Paris a décidé de se mobiliser pour préserver les habitations destinées aux Parisiens en rappelant les règles d'usage.

Locations meublées touristiques: ce qu'il faut savoir

Locations meublées touristiques infographie v2

Que dit la réglementation?

À Paris, les locaux d’habitation sont protégés : transformer un logement en location touristique nécessite une autorisation préalable, car cette location devient alors une activité économique.

Ces dispositions ne concernent pas la location pour de courtes durées de sa résidence principale, qui, elle, ne nécessite ni autorisation ni déclaration, mais simplement de s’acquitter de la taxe de séjour (voir plus loin les modalités à effectuer : "Comment régulariser sa situation?").

L’article 2 de la loi du 06/07/1989 (modifié par les dispositions de la loi n°2014-366 du 24/03/2014 dite ALUR) dispose que «la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation». Pour les exceptions d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de cas de force majeure, les notions d'urgence ou de force majeure doivent être mises en avant: il doit donc s'agir d'événements "imprévus" et non d’événements programmés et prévisibles. Ainsi un expatrié qui loue à Paris un logement pour de courtes durées ne peut s'exonérer de l'autorisation préalable au titre de ses obligations professionnelles. Ce logement ne peut être considéré comme sa résidence principale en France.

La résidence principale s’entend, d’une manière générale, comme le logement où l’on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. La domiciliation fiscale ne constitue pas un critère suffisant en raison de l’obligation de résider effectivement au moins 8 mois sur place et d’en apporter les preuves matérielles.

En conclusion et dans tous les cas (hors exceptions légales mentionnées ci-dessus), la location d’un logement au-delà de quatre mois ou 120 jours par an est impossible sans autorisation spécifique.

Il convient de noter que ces 4 mois doivent être comptabilisés en année glissante, sur les 12 mois qui précèdent et non en année civile.

Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale toute l’année, cela reste possible sans autorisation uniquement si cette partie de votre logement n’est pas distincte de votre résidence principale (comme pourrait l’être une chambre de service ou un local annexe), qu’elle ne possède pas d’entrée indépendante de votre logement principal, mais qu’elle fasse partie de la même unité de logement et que naturellement vous y demeuriez en même temps que vos invités. Dans ce cas c’est le régime de la chambre d’hôtes qui doit s’appliquer.

Si le logement n’est pas occupé en résidence principale au sens de la définition donnée par la loi ALUR précitée, toute location meublée d’un local à usage d’habitation est considérée comme une activité commerciale (hébergement hôtelier), quelle que soit la durée de location, et nécessite une autorisation de changement d’usage avec compensation (au sens de la réglementation du changement d’usage applicable à Paris -articles L.631-7 et suivants du CCH et article 3 du règlement municipal sur les changements d’usage).

En l'absence d'autorisation préalable, cette activité commerciale constitue une infraction à cette réglementation passible de poursuites et amendes civiles prévues à l'article L.651-2 de ce code.

Une autorisation préalable

La loi prévoit qu’une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de transformer un logement en location de courte(s) durée(s) pour des durées inférieures à 1 an (ou 9 mois pour un étudiant).

Cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur.

L’article 2 de la loi du 06/07/1989 (modifié par la loi ALUR du 24/03/2014) dispose que «la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation».

La résidence principale s’entend, d’une manière générale, comme le logement où l’on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels.

Exemples:

Madame X s’absente un mois et loue sa résidence principale à Paris durant cette période à des touristes : elle n’a pas besoin d’autorisation.

Monsieur Y possède un logement à Paris qui n’est pas sa résidence principale. Il le loue à la nuitée ou à la semaine pendant l’année ou une partie de l’année : il doit préalablement demander une autorisation (même s’il est expatrié, puisque ce logement ne peut constituer sa résidence principale).

Une nécessaire compensation

La réglementation prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (par exemple un bureau ou un commerce), situés dans le même arrondissement. Cette compensation a pour but la préservation des surfaces à usage d’habitation dans l’arrondissement, et le maintien de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur peut proposer cette compensation sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers (organisme HLM par exemple) qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Les surfaces minimales à offrir en compensation dépendent du secteur où se situe votre logement.

Pour tout savoir sur la compensation

Voir également la foire aux questions : "Compensation: quelles démarches?"

Comment régulariser sa situation?

Pour pouvoir proposer une location touristique de courte durée, il faut se mettre en conformité avec les réglementations et en conséquence faire un certain nombre de démarches auprès de la Mairie de Paris :

  • Soit remettre le local à l’habitation, par exemple en le proposant à la location avec un bail relevant de la loi du 6 juillet 1989.
  • Soit proposer le logement en intermédiation locative.

Pour louer son appartement à Paris en toute tranquillité, la mairie de Paris propose le dispositif Louez solidaire et sans risque.

  • Soit faire ces démarches (autorisations à demander et déclarations) auprès de différents services de la Ville :

- Une autorisation 3 (autorisation de changement d’usage avec compensation)

Le logement proposé en compensation doit être situé dans le même arrondissement que le meublé touristique

- Une autorisation de changement de destination du local

- Une déclaration de meublé de tourisme

Téléchargez le formulaire "déclarer un meublé de tourisme" en ligne et envoyez le à :

Mairie de Paris - Bureau de la protection des locaux d'habitation - 17 boulevard Morland 75004 PARIS

dlh-bplh@paris.fr

Réception du public : mardi et jeudi de 9h30 à 12h00

- Une déclaration d'activité soumise à la taxe de séjour

Pour tout savoir sur la taxe de séjour, notamment pour la déclarer en ligne

Quelles sont les sanctions en l'absence d'autorisation?

Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de 50.000€ par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000€ par jour et par m² jusqu’à régularisation. Les poursuites sont engagées auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris - section civile.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80.000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

Qui peut procéder au contrôle?

Les agents assermentés du service municipal du logement sont habilités à visiter les locaux.

Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant l’occupation des lieux (articles L 621-4 et suivants du code de la Construction et de l’Habitation).

Quiconque fait volontairement obstacle à la mission des agents du service municipal du logement est passible d’une amende civile de 2 250 € (articles L 651-4, 6 et 7 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Obtenir des renseignements complémentaires sur l'autorisation de changement d'usage

Mairie de Paris - Bureau de la protection des locaux d'habitation - 17 boulevard Morland 75004 PARIS

dlh-bplh@paris.fr

Réception du public: mardi et jeudi de 9h30 à 12h00

Copropriété et droit privé et nuisances

Les décisions municipales sont délivrées sous réserve du droit des tiers. Les locations ne peuvent être faites qu’avec l’accord du propriétaire et doivent se conformer par ailleurs aux règles de la copropriété.

En cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a également qualité pour agir en justice contre le bailleur (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15) qui s'expose, en outre, aux poursuites individuelles des copropriétaires pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage.

L'alinéa 5 de l'article L 631-7 du C.C.H précité dispose que "sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article", ce qui permet également d'engager des poursuites pour non-respect des conditions du bail.

Vous pouvez également joindre un conseiller juriste de l'ADIL 75 au 01.42.79.50.50 (du lundi au vendredi de 9h à 12h45 et de 14h à 18h) qui pourra vous apporter toute information et conseil utiles sur les règles de copropriété notamment.

ADIL 75/46 bis, boulevard Edgar Quinet 75014 Paris/ Tél : 01.42.79.50.51 http://www.adil75.org/contact

Sur les questions de nuisances, qui ne relèvent pas de la réglementation sur les changements d’usage, vous trouverez sur le lien www.paris.fr les informations utiles, ou encore vous pouvez prendre contact avec la Préfecture de Police sur les questions de sécurité et d’accessibilité.

Cas où le local loué en meublé n’est pas à usage d’habitation (usage commercial)

Seuls les locaux à usage d’habitation sont concernés par la réglementation sur le changement d’usage.

Il n’y a donc pas d’autorisation de changement d’usage à demander pour des locaux qui seraient à un autre usage que l’habitation. Toutefois, la déclaration en mairie du meublés de tourisme reste obligatoire en application des articles l. 324-1-1 et d. 324-1-1 du code du tourisme (voir ci-dessus)

Il revient au propriétaire de s’assurer par tout moyen (baux, actes de ventes, permis de construire…) de l'usage des locaux au 1er janvier 1970.

Il existe deux catégories de locaux: à usage d’habitation et à un autre usage que l’habitation. Un local est réputé avoir l’usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970, s’il n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme avec changement de destination ou d’une autorisation de changement d’usage subordonnée à une compensation ou n’a pas été offert en compensation depuis cette date.

S'il s'agit bien de locaux commerciaux en 1970 qui n'ont pas fait l'objet d'un changement de destination à l'habitation depuis 1970, il convient simplement de procéder à un changement de destination de "commercial" à "hébergement hôtelier" pour pouvoir les louer en meublé de tourisme (voir ci-dessous).

Il convient enfin dans tous les cas de s’acquitter de la taxe de séjour selon les modalités définies ci-dessus.

Obligation de changement de destination pour les locaux d’habitation ou à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces,…):

Que votre bien entre dans la catégorie des locaux destinées à l’habitation ou non (commerce, bureau), et que vous souhaitez le transformer en meublé touristique (qui relève de la destination "hébergement hôtelier"), il doit faire l’objet au préalable d’une autorisation de changement de destination en application du code de l’urbanisme. Un changement de destination est soumis au contrôle de l'administration et doit donc recevoir une autorisation d'urbanisme.

Le type de demande d'autorisation dépend de l'existence ou non de travaux, selon les deux situations suivantes:

  • soit le changement de destination est accompagné de travaux créant de la surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : un permis de construire est alors nécessaire,
  • soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

Pour toute question relative à la destination des locaux et aux règles d'urbanisme en vigueur, il vous revient de consulter la Direction de l’Urbanisme de la Mairie de Paris, Sous -Direction du Permis de Construire et du Paysage de la Rue, 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris Cedex 13. Vous pouvez également vous renseigner auprès du Pôle Accueil et Service à l'Usager (PASU), même adresse. Réception du public: du lundi au vendredi, de 9 h à 12h30 et de 13h30 à 17 h (sauf le mercredi où la fermeture est de 12h à 14h).

Développer des outils statistiques 

Dans le cadre de sa politique de modernisation de l’administration, la Ville de Paris a décidé de rendre publique la liste des meublés touristiques déclarés sur son territoire en open data. Ces données pourront ainsi contribuer au développement de nouvelles solutions de régulation.

Dans le cadre de sa politique d’ouverture des données publiques, la Ville de Paris met en ligne, comme elle s’y était engagée devant le Conseil de Paris en décembre dernier, le registre de l’ensemble des autorisations de changement d’usage délivrées par la Direction du Logement et de l’Habitat, adresse par adresse. Ces autorisations permettent la location meublée touristique d’un logement, dans des conditions strictement définies par la loi et par la réglementation parisienne.

Mis à jour mensuellement, ce jeu de données permettra de développer des outils statistiques: répartition des meublés touristiques par arrondissement, progression de leur nombre dans le temps, corrélations entre le nombre d’annonces sur les plateformes de location en ligne et le nombre de meublés, etc. 

D’ici la fin de l’année, le jeu de données sera enrichi, en précisant notamment le nombre de logements autorisés adresse par adresse, et incluant d’autres formes d’autorisations, par exemple des locaux de bureaux transformés en hébergement hôtelier. Une cartographie libre de droits de l’ensemble des autorisations délivrées est également en cours de préparation et sera prochainement publiée sur paris.fr.

Imaginer et développer de nouvelles solutions de régulation

La Ville de Paris compte aussi sur le dynamisme et la créativité de l’écosystème de l’innovation pour imaginer et développer de nouvelles solutions de régulation, qui privilégient l’économie du partage et œuvre au nécessaire équilibre entre une offre de logements qui soit accessible à tous les Parisiens et une offre diversifiée d’hébergements pour les touristes qui désirent visiter la capitale.

Paris publie aussi un autre jeu de données, qui vient renforcer sa démarche d’open data: il porte sur l’ensemble des demandes d’occupation de l’espace public parisien, que celles-ci aient été acceptées ou refusées. Il permet par exemple d’identifier les principaux demandeurs – la Ville de Paris est le premier – ou encore les activités les plus prisées par lieu – par exemple la pratique de cours d’éducation physique et sportive au Bois de Vincennes. L’ensemble des données est accessible sur le site dédié opendata.paris.fr.

Dernière mise à jour le vendredi 10 février 2017
Crédit photo : © François Grunberg / Mairie de Paris

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