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Rapport de la médiatrice de la Ville de Paris 2007

La médiation thème par thème

Habitat
Garantir le bon entretien des logements : le rôle des locataires

Le locataire ne peut pas se libérer des engagements signés dans le bail d'habitation. Ainsi doit-il notamment répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il doit également prendre à sa charge l'entretien du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 sauf en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.

Le locataire doit laisser l'accès à son logement pour les travaux d'amélioration des parties, qu'elles soient communes ou privatives, ainsi que pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

 Suite au transfert de propriété de l'immeuble de la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) à l'OPAC, Monsieur J reproche à son nouveau bailleur de ne pas remplir ses obligations quant à l'entretien de son appartement. Il s'adresse à la Médiatrice pour obtenir gain de cause.

Au cours de l'instruction du dossier, plusieurs éléments laissent apparaître la mauvaise foi de l'intéressé : son précédent bailleur, la SAGI, avait accepté de procéder aux travaux de réfection d'électricité et de peinture à la suite du dégât des eaux qu'il avait subi mais il avait refusé aux ouvriers l'accès à son appartement.

Déjà, pour un dégât plus ancien dans sa salle de bains, il n'avait pas contacté sa compagnie d'assurances. Sachant qu'il avait demandé un échange de logement, il lui a été rappelé qu'il devait remettre en état cette pièce. De plus, pendant l'étude de sa réclamation, Monsieur J a décidé de suspendre le paiement de ses loyers.

La Médiatrice ne manque pas de lui indiquer qu'en adoptant cette attitude, il n’obtiendra aucun échange de logement et qu'à terme, il pourrait même être expulsé. Par ailleurs, en l'absence de reprise du paiement des loyers, le versement de l'allocation logement sera suspendu et il ne pourra bénéficier d'aucune aide au titre du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le locataire n'a pas le droit de transformer fondamentalement les locaux et les équipements qu'ils contiennent sans l'accord écrit du propriétaire. D'ailleurs, ce dernier peut exiger de lui, à son départ, la remise en état du logement ou même conserver le bénéfice des transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation pour les frais engagés (cf. rapports précédents).

 Madame E a signalé à son bailleur, la RIVP, le mauvais état du linoléum lors de l’état des lieux d’entrée. Réclamant son remplacement, elle a sollicité son intervention et a contacté l'inspecteur technique afin de lui proposer de prendre à sa charge les travaux en contrepartie d’une remise gracieuse d’un mois de loyer. L’inspecteur technique lui répond que le bailleur a rempli ses obligations en procédant au nettoyage du sol. Insatisfaite de cette réponse, Madame E fait appel à la Médiatrice afin d’obtenir une décision plus conforme à ses attentes.

Après enquête, la Médiatrice informe l'intéressée que préalablement à chaque emménagement, la RIVP contrôle les aspects techniques des logements (mécanisme de chasse d’eau, canon de serrure de la porte d’entrée, bornes du tableau électrique, arrivées de gaz, prises électriques et interrupteurs, portes, fenêtres et vitreries). Parallèlement à ces vérifications systématiques et pour rendre l’appartement conforme aux critères de relocation, la RIVP a engagé au départ des précédents locataires des travaux pour un montant de 3000 euros comprenant le nettoyage du sol. Le bailleur refuse donc d’engager d’autres travaux à ses frais. La structure du linoléum n'ayant pas été endommagée, il n'y a pas lieu de procéder à son remplacement puisque le bailleur n'est pas tenu de prendre à sa charge les travaux justifiés par des raisons esthétiques.

Si la locataire maintient toutefois sa proposition d’effectuer elle-même le remplacement du linoléum, la Médiatrice lui rappelle qu’en signant le contrat de bail et le règlement intérieur de l’immeuble, elle s’est engagée à respecter le bâti existant et que tout changement des revêtements de sols sans prendre les mesures d’isolation phonique adéquates peut être source de nuisances sonores pour les locataires voisins. Tous travaux à l’exception de ceux d’ordre esthétique doivent faire l’objet d’une autorisation de l’inspecteur technique, qui en vérifiera la conformité aux normes.

FOCUS
Les droits des associations de locataires

La loi donne aux associations de locataires déclarées des droits plus étendus qu’aux locataires isolés. En matière de contrôle tout d’abord, puisque c’est à tout moment qu’elles peuvent accéder aux documents relatifs aux charges et non, comme les locataires, uniquement dans le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation. En matière de concertation, elles peuvent demander à être consultées sur la gestion de l’immeuble chaque semestre et à conclure avec le bailleur des accords collectifs de location, en particulier pour la réalisation de travaux visant à réduire les charges.

Pour être reconnue par le bailleur, l’association doit cependant représenter 10% des locataires ou être affiliée à une association nationale siégeant à la commission nationale de concertation.


Les charges locatives dites récupérables

Si chaque locataire contribue à l’entretien de son logement, il doit également s'acquitter, en plus du loyer principal, de certaines charges locatives prévues dans le bail. Tous les ans, certains expriment pourtant leur désaccord ou leur incompréhension au sujet de leur calcul et des modalités de leur récupération (cf. rapports précédents).

Souvent décrites dans le bail, ces charges locatives sont énumérées dans le décret du 26 août 1987 sous trois grandes catégories :

• les taxes : redevances d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage ;

• l'entretien des parties communes ou les prestations collectives : consommation d’eau chaude, eau froide, chauffage des parties privatives et communes, électricité des parties communes ; salaires et charges sociales à hauteur de 100 % pour les employés extérieurs d'immeuble et de 75 % pour les concierges et gardiens à condition qu'ils assurent le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ;

• l'entretien courant et les petites réparations des parties communes intérieures et extérieures au bâtiment comme, par exemple, les produits d'entretien et les aires de jeux, ainsi que la gestion de certains équipements individuels comme les compteurs, les appareils de chauffage…

Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.

Ces charges sont, la plupart du temps, payées sous forme d'une provision mensuelle ajoutée au loyer. Il s'agit d'une avance dont le calcul se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. Ce système contraint le propriétaire à régulariser les provisions au moins une fois l'an après clôture de l’exercice budgétaire.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le montant de la provision déterminé lors de la signature du bail est fixé en fonction des charges réelles de l'exercice écoulé.

Lorsque le bailleur procède à la régularisation annuelle des charges récupérables sur les locataires, il doit communiquer à ces derniers la liste des dépenses classées par catégorie de charges. Il doit tenir à disposition de ses locataires les pièces justificatives pendant une durée d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte.

Contestation des charges locatives

Madame V est en désaccord avec son bailleur sur le montant des charges locatives réclamées au titre de l’exercice 2006. Elle conteste sa quote-part concernant le chauffage, les charges d'eau et la rémunération du gardien. Par ailleurs, elle s'étonne de l'augmentation de la surface corrigée de son logement. Elle se plaint, en outre, de l'absence de réponse de son bailleur à ses questions.

À la demande de la Médiatrice, le bailleur lui apporte une réponse précise sur chacun des points soulevés ; ce qui permet de désamorcer le litige:

• la hausse du coût du chauffage s'explique par l'augmentation des tarifs pratiqués par GDF et la pose de nouveaux compteurs individuels;

• les charges de gardiennage se justifient par l'emploi de personnels intérimaires en l'absence du gardien titulaire;

• le calcul des charges d'eau à répartir se trouve faussé en raison des difficultés d'accès à son propre compteur ainsi qu'à ceux d'autres locataires;

• l'augmentation de la surface corrigée s’explique par l’installation d'un nouveau système collectif de production d'eau chaude.

Mise à jour le : 03 mars 2008
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