Logement insalubre : qui fait quoi ?

La Mairie de Paris est chargée du contrôle de la salubrité des logements. Elle intervient en application du code de la santé publique lorsque les insalubrités présentent un danger grave ou imminent pour la santé des occupants ou du règlement sanitaire départemental de Paris lorsqu’il s’agit de défauts de conformité de moindre gravité.

A qui s'adresser ?

À Paris, c’est un service municipal, le Service technique de l’habitat qui est chargé du contrôle de la salubrité des logements.

Pour exercer cette mission, le Service Technique de l’Habitat :

- réalise des enquêtes techniques pour contrôler la salubrité et l’habitabilité des logements.
- engage les procédures prévues par les textes législatifs ou réglementaires propre à mettre fin aux situations d'insalubrité rencontrées.

Les Inspecteurs de Salubrité traitent chaque année entre 4 000 et 5 000 signalements provenant notamment des parisiens eux mêmes qui se plaignent de problèmes d'insalubrité dans leur logement.
En effet, toute personne confrontée à un problème d'insalubrité peut le signaler par écrit grâce à la fiche d'insalubrité.

» Télécharger la fiche "Signalement d'insalubrité" au format pdf (190Ko)

MAIRIE DE PARIS
Service Technique de l’Habitat
17 boulevard Morland
75181 PARIS CEDEX 04

Tél. : 01.42.76.89.43 du lundi au vendredi de 9h à 17h.

Les différents cas d’insalubrité

- Le problème rencontré ne présente pas de danger grave pour la santé

L’occupant d’un logement peut être confronté à des désagréments du fait de la non conformité au Règlement Sanitaire Départemental de certains éléments de son logement, sans pour autant que cette situation représente un danger grave ou imminent pour la santé.

Dans ce cas, si l’inspecteur de salubrité appelé à faire le constat de ces désagréments relève des infractions à ce règlement, la procédure suivante est mise en œuvre :

- Un courrier de "mise en demeure" est adressé par la mairie de Paris à la personne responsable de l’insalubrité (qui peut être le propriétaire du logement, un voisin, la copropriété…).
Ce courrier demande à la personne qui est à l’origine de l’insalubrité de prendre toutes les mesures pour y remédier dans un délai fixé en précisant la nature des travaux à effectuer et l’objectif à atteindre sans se prononcer ni sur la solution technique à mettre en œuvre ni sur les matériaux à utiliser. La personne mise en cause est en effet libre du choix des moyens, pourvu que les travaux effectués permettent de remédier durablement à l’insalubrité constatée.

- A l’issue du délai accordé pour réaliser les travaux, un nouveau constat est effectué. S’il est établi que l’insalubrité n’a pas été résolue, la mairie de Paris peut dresser procès-verbal, conformément et le transmettre au Tribunal de Police compétent. La condamnation pénale peut aller jusqu’à 450 € par infraction.

- Infractions et désordres présentant un grave danger pour la santé

Si l’enquête réalisée par l’inspecteur de salubrité révèle une insalubrité grave pour la santé des occupants du logement visité, voire de l’immeuble ou des voisins, les services de la mairie de Paris appliquent les dispositions du Code de la Santé Publique, en fonction de la situation constatée.

NOTA : Dans cette hypothèse, c’est toujours la mairie de Paris qui réalise l’enquête et prépare le décision mais c’est le Préfet de Paris qui par arrêté, prescrit les mesures à prendre car il s’agit d’un pouvoir de police administrative qui relève de sa compétence.

Ainsi :
– S’il s’agit de locaux situés en cave, sous-sols, combles, et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou autres locaux par nature impropres à l'habitation : le Préfet de Paris, saisi par un rapport motivé établi par les services de la mairie de Paris, prononce la cessation d’occupation du local par voie d’arrêté.

– S’il s’agit de logements présentant un danger pour leurs occupants en raison de leur densité d’occupation : le Préfet de Paris, saisi par la mairie de Paris, prescrit par arrêté les mesures nécessaires.

– Dans le cas de logements présentant des insalubrités graves, la mairie de Paris met alors en oeuvre les dispositions prévues par le Code de la Santé Publique.
Dans ce cas, le Préfet de Paris, saisi par un rapport motivé de la mairie de Paris, invite la formation spécialisée du C.O.D.E.R.S.T. (Commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologique) à donner son avis sur la réalité et les causes de l’insalubrité, ainsi que sur les moyens d’y remédier. Cet avis précise si l’insalubrité constatée est de nature remédiable ou irrémédiable.

- Cas d’une insalubrité remédiable :

Le Préfet de Paris dispose d’un délai d’un mois pour prendre un arrêté qui prescrit les mesures à mettre en œuvre pour remédier à l’insalubrité. Cet arrêté fixe un délai pour réaliser les travaux. Si nécessaire, le Préfet de Paris peut interdire le logement à l’habitation jusqu’à l’achèvement des travaux. La prise d’un tel arrêté entraîne la suspension du paiement des loyers (mais pas des charges) à compter de sa notification, et impose au propriétaire l’hébergement temporaire des occupants si l’arrêté est assorti d’une interdiction temporaire à l’habitation.
A l’expiration du délai imparti, l’inspecteur de salubrité de la mairie de Paris fait une visite de contrôle.
- Si les mesures prescrites ont été exécutées, l’inspecteur adresse au Préfet de Paris un rapport proposant la mainlevée de l’arrêté préfectoral. Cette mainlevée entraîne la reprise du paiement des loyers.
- Si les mesures prescrites n’ont pas été exécutées, le Maire de Paris agissant au nom de l'état, peut les exécuter d’office aux frais du propriétaire.

- Cas d’une insalubrité irrémédiable :

Le Préfet de Paris prononce, par arrêté, l’interdiction définitive d’habiter les lieux, en précisant la date d'effet de cette interdiction qui ne peut être fixée au delà d'un an. Il prescrit également les mesures visant à empêcher l'accès et l'usage de l'immeuble au fur et à mesure de son évacuation.
Il peut même ordonner la démolition du bâtiment. Dans le cas d’une insalubrité irrémédiable, le relogement des occupants est à la charge du propriétaire.

Intervention sur les immeubles très dégradés

Du fait des missions de surveillance de la salubrité qu’elle exerce, la mairie de Paris (Direction du logement et de l’habitat, service technique de l’habitat) centralise une masse très importante d’informations sur l’état des immeubles parisiens (il s’agit des informations qu’elle reçoit en provenance des plaignants, ainsi que de celles qu’elle collecte au cours de ses enquêtes ).
Elle est donc à même d’identifier les immeubles qui posent les problèmes d’insalubrité les plus graves : ceux qui affectent l’immeuble en totalité (on parle alors d’insalubrité généralisée).
Le traitement de l’insalubrité impose :
- soit de prescrire une remise en état globale de l’immeuble.
- soit de prononcer l’interdiction générale à l’habitation de l'immeuble.

Ces deux catégories de mesures sont prises, également sur proposition du Service Technique de l'Habitat de la mairie de Paris. Dans ce cas, le Préfet de Paris, saisi par un rapport motivé de la mairie de Paris, invite la formation spécialisée du CoDERST (Commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologique) à donner son avis sur la réalité et les cause d'insalubrité, ainsi que sur les moyens d'y remédier. Cet avis précise si l'insalubrité constatée est de nature remédiable ou irrémédiable.

Là encore deux cas de figure sont possibles :
- Si l’immeuble est déclaré « insalubre remédiable », le Préfet de Paris prescrit les travaux nécessaires à la suppression de l’insalubrité.
- Si l’immeuble est déclaré « insalubre irrémédiable », le Préfet de Paris prononce par arrêté son interdiction définitive à l’habitation.

Dans ce second cas, la Mairie de Paris a la possibilité d’exproprier l’immeuble en application de la loi du 10 juillet 1970, dite « loi Vivien ».

Il va de soi que lorsqu’elle exproprie un immeuble, les occupants de bonne foi sont relogés.
D’une manière générale, la Ville utilise l’emprise des immeubles expropriés pour construire des logements sociaux.

La connaissance de l’état du bâti parisien dont dispose les services de la mairie de Paris leur permet d’apporter leur concours à la définition des périmètres des opérations de lutte contre l’insalubrité (Opération d'Amélioration de l'Habitat Dégradé (O.A.H.D.), Convention Publique d'Aménagement S.I.E.M.P. (C.P.A. S.I.E.M.P.), Opération programmée à l'Amélioration de l'Habitat (O.P.A.H.)…) et de participer également au suivi de ces opérations.

- En cas d'urgence

Dans les cas d'urgence, c'est-à-dire dans les cas de danger imminent pour la santé publique, le Maire de Paris met en œuvre les dispositions prévues à l’article L.1311-4 du Code de la Santé Publique :

- le Maire de Paris dresse un rapport motivé qui constate l’urgence de la situation, et propose les mesures à prendre pour y remédier
- le Préfet de Paris prescrit au responsable de l’insalubrité, par voie d’arrêté, les mesures qui doivent être prises et fixe un délai, bref et impératif, pour leur exécution
- une nouvelle enquête est réalisée par un inspecteur de salubrité à l’expiration du délai accordé : si les mesures n’ont pas été exécutées, la mairie de Paris procède d’office à l'exécution des mesures aux frais du responsable de l’insalubrité.

Les dispositions pénales

Le Code de la Santé Publique prévoit des sanctions pénales à l’encontre des personnes qui ne respectent pas la réglementation en matière de salubrité de l’habitat. 
"est puni de deux ans d'emprisonnement et d'une amende de 75 000 € :
- le fait de ne pas déférer à une mise en demeure du préfet ".
"est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :
- le fait de ne pas déférer, dans le délai fixé, à la mise en demeure prise par le préfet de cesser de mettre à disposition à des fins d'habitation des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou autres locaux non destinés à l'habitation ;
- le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropre à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants, et ce dès la notification de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologiques ou dès la notification de la mise en demeure lorsque ces locaux sont visés par le code ;
- le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et le cas échéant d'utiliser des locaux et le fait de remettre à disposition des locaux vacants déclarés insalubres.
Par ailleurs, le fait de faire obstacle à l’accomplissement des missions des inspecteurs de salubrité est puni de trois mois de prison et 3 800 € d’amende.

La procédure d’abandon manifeste

Les immeubles en état d’abandon, c'est-à-dire vacants et manifestement non entretenus, peuvent faire l’objet d’une procédure qui aboutit à l’expropriation du bien. Son déroulement est défini par le Code Général des Collectivités Territoriales, articles L. 2243-1 à L. 2243-4.
C’est le Maire de Paris qui a compétence pour conduire cette procédure et pour procéder à l’expropriation du bien en cas d’inaction du propriétaire. Cette expropriation doit avoir pour but soit la construction de logements, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de rénovation ou d’aménagement.