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Paris à l'horizon 2025

Concurrence ou développement économique partagé ? (25 avril 2005)

Textes des principales interventions
Alain BECHADE
Alain Béchade au séminaire « Paris à l’horizon 2025 » 25 avril 2005

président du Directoire d'Atisreal
80 % des emplois en région Ile-de-France étant des emplois tertiaires, où se situent les zones denses pour le parc de bureaux ?
Sur un parc de 47,5 millions de m² - de très loin le premier pôle de bureaux européen, pratiquement deux fois celui de Londres -, deux grandes zones font plus de 3 millions de m² : le QCA, le Quartier Central des Affaires dans les 8e, 9e et une partie du second arrondissement, et La Défense.
On trouve également les 16e et 15e et Boulogne. Et l'extension vers l'ouest, qui est intéressante : Nanterre, Sénart. Actuellement, beaucoup de demandes passent la Seine et vont vers La Garenne Colombes et on trouve également Seine Paris Rive Gauche : on voit très bien l'explosion de ce pôle à l'est parisien.

Voilà ce qu'est actuellement cette zone dense : face à cela, où vont les entreprises au premier trimestre 2005 ? On observe un certain retour vers Paris des petites et moyennes demandes, qui représentent moins de 5 000 m², notamment dans le QCA. Les demandes plus importantes restent dans Paris intra muros, hors QCA, notamment à Seine Rive Gauche et dans le secteur des affaires de l'ouest. La Défense est un peu à la traîne et il y a un grand bond dans " la partie nord " - Nanterre, Neuilly, Levallois, etc - avec deux très grosses demandes, Price Water House Coopers à Neuilly et AXA à La Défense.
Cela confirme que les entreprises vont là où se trouve l'offre. Ce " grégarisme comportemental " est extrêmement important. " Dis-moi où sont mes clients et je te dirai où je vais ". Par exemple, une compagnie d'assurance Aviva va quitter le 9e arrondissement de Paris et tous ses sous-traitants vont aller dans l'ouest parisien. En matière de demandes, la trilogie gagnante est la périphérie ouest, la périphérie sud, Paris.

Pour les entreprises, les limites ne sont pas celles que l'on croit. Au contraire des sièges sociaux, les activités de back-office se déplacent vers la périphérie pour des raisons de coûts mais aussi de produits : actuellement, l'offre de bureaux disponible immédiatement ou à un an en région Ile-de-France s'établit à 3,980 millions de m², dont 70 % sont une offre de seconde main, ce qui pose un vrai problème de qualité : un tiers des 70 % est une offre déclassée.
Par ailleurs, environ 52 % de la demande exprimée émane de l'industrie, des techniques de communication et de l'informatique, les banques, finances et assurances représentant à peine 20 % de cette demande. Ces demandes de back-office impliquent des recherches de locaux de qualité : climatisation, clarté, etc. On va compenser le fait de quitter Paris où il y a une course au mètre carré, par des locaux de meilleure qualité. Contrairement à ce que l'on peut croire, la demande de bureaux par tête est passée de 20 m² à 19 m² en vingt ans. Elle ne diminue pas beaucoup avec l'open space, l'espace convivial à jouissance partagée, puisque l'on doit offrir des coins café, des salles de réunion, etc.

Enfin, parler du SDRIF, c'est parler du futur : deux tendances à très long terme se dessinent.
Depuis deux ans, les créations d'emplois en France - 17 000 emplois l'année dernière - se font exclusivement au profit des régions, alors que la région Ile-de-France perd des emplois. 55 % des emplois privés en région Ile-de-France sont des emplois de bureau selon la nomenclature INSEE, mais 63 % des emplois classés industriels sont des emplois tertiaires et de bureau. Or, la qualité des locaux qui est recherchée, ne va pas avec la classification obsolète des locaux. On ne sait pas bien de quoi seront faits les locaux du futur, c'est-à-dire la différence entre le tertiaire inférieur et le secondaire supérieur. Ce n'est donc pas la peine de continuer dans cette voie de classification alors que 80 % de notre activité est tertiaire.
Enfin, les entreprises sont comme les individus et " ont horreur qu'on les enquiquine toute leur vie sous prétexte de faire leur bonheur ".

Mise à jour le : 09 novembre 2010
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