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Encadrement des loyers: comment les augmentations vont baisser

crédits : Flickr (CC FredArt)
[01/08/2012]

C'est aujourd'hui qu'entre en vigueur le décret d'encadrement des hausses de loyers dans les villes de plus de 250 000 habitants. Finies les hausses exorbitantes quand, dans un logement loué, un locataire s'en va et qu'un autre arrive. Explications.

Une mesure réglementaire aujourd'hui dans les grandes villes... pour des effets demain sur leurs niveaux de loyer

Si vous êtes locataire, ce décret ne changera rien dans l'immédiat. Votre propriétaire, quand il augmente votre loyer, est déjà soumis à l'obligation d'appliquer l'indice de référence des loyers (IRL)*. Autrement dit, la hausse est limitée et encadrée par la loi.

En revanche, des hausses de loyers anarchiques et exorbitantes intervenaient soit lorsqu'un locataire s'en allait et qu'un nouveau bail était conclu , soit lors de la première mise en location d'un logement.

Grâce au décret qui entre en vigueur aujourd'hui, cela ne sera désormais plus possible dans les villes de plus de 250 000 habitants.

L'Indice de Référence des Loyers (IRL)

La révision des loyers est calculée avec l'indice de référence des loyers créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat.
L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des loyers d'habitation est arrondie à deux décimales.
L'indice de référence des loyers créé par la loi de 2008 se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005. 

Exemple pour un locataire parisien

Cette année, l'IRL ayant augmenté de 2.2% au deuxième trimestre, si un deux-pièces dans le 19e est loué 800 € par un précédent locataire, le bailleur ne pourra pas fixer de loyer supérieur à 817.60 €

Une mesure pour les villes de plus de 250 000 habitants

Pour ces grandes villes -là où les hausses de loyers sont généralement les plus importantes- le ministère du logement étend le champ du décret estival issu de la Loi Mermaz aux relocations : le loyer du nouvel entrant dans les lieux devra être identique à celui du locataire sortant.
En outre, l'exception concernant la hausse autorisée en cas de travaux effectués par le propriétaire bailleur sera étendue aux relocations (et non plus seulement aux renouvellements).

Une mesure pour les villes de plus de 250 000 habitants

Pour ces grandes villes -là où les hausses de loyers sont généralement les plus importantes- le ministère du logement étend le champ du décret estival issu de la Loi Mermaz aux relocations : le loyer du nouvel entrant dans les lieux devra être identique à celui du locataire sortant.
En outre, l'exception concernant la hausse autorisée en cas de travaux effectués par le propriétaire bailleur sera étendue aux relocations (et non plus seulement aux renouvellements).
Ce décret ne concerne donc que 38 agglomérations françaises. Pour déterminer précisément les zones dans elsquelles va s'appliquer l'encardement des loyers, les experts du ministère du Logement ont retenu deux critères. Le décret concerne les agglomérations dans lesquelles les loyers ont augmenté deux fois plus vite que l'indice de référence (le fameux IRL) soit de 3.2% par an sur la période 2001-2010, et où les tarifs sont déjà supérieurs à la moyenne nationale majorée de 5%, soit 11.10% € / m²

Les meublés ne sont pas concernés

Le décret ne concerne ni les meublés, ni les appartements dont le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix pratiqués dans le quartier et enfin de ceux dont le propriétaire a dû payer des frais importants pour des travaux d'amélioration.

 

 

Le logement, 1er poste de dépenses des ménages

Pour mémoire, c'est au cours des années 2000 que pour les locataires du parc privé le poids du logement dans le budget a le plus augmenté. Il atteint aujourd'hui 25% en moyenne dans la consommation des ménages (source : INSEE). La pression est particulièrement forte pour les locataires, et encore d'avantage pour les habitants des grandes métropoles françaises.

Si un ménage sur deux consacre plus de 18,5 % de ses revenus à son habitation principale, ce « taux d'effort médian » monte à 26,9 % pour les locataires du parc privé quand il se limite à 9,5 % pour les propriétaires dégagés de tout remboursement d'emprunt, indiquait une étude du ministère du Logement publiée en mars. Et un locataire sur cinq dépense plus de 40 % de son budget pour se loger.
Avec un parc locatif accueillant toujours plus de ménages jeunes, célibataires et aux revenus modestes, le Credoc (Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie) souligne la paupérisation des locataires. Ces derniers ont des revenus inférieurs de 11% à la moyenne quand les propriétaires sans emprunt ont un revenu supérieur à 7%.

 

Focus sur la situation parisienne

Paris est avant tout une ville de locataires.
Le prix couramment pratiqué pour la location des chambres de bonne à Paris est de 40 ou 45€ le m².
La moyenne des loyers parisiens se situe dans une fourchette allant de 18 € (pour les appartements familiaux) à 25 € le m² (pour les petites surfaces)

C'est dans ce contexte extrêmement tendu que le maire de Paris s'était adressé au 1er ministre en janvier 2011 (pdf) , pour lui demander l'autorisation d'expérimenter un dispositif d'encadrement des hausses de loyer dans la capitale. Cette initiative n'avait pas pu aboutir.

La nouvelle ministre du logement lance aujourd'hui une consultation des professionnels du secteur et vient d'annoncer un projet de décret visant à encadrer les hausses de loyer à la relocation. Ce texte devrait être présenté au Conseil d'Etat à la fin du mois de juin et publié cet été pour une application effective dès la rentrée, avant une loi plus vaste courant 2013.
Son objectif serait de mettre en oeuvre de la manière la plus concrète qui soit la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dite "Loi Malandain-Mermaz"  tendant à améliorer les rapports locatifs et permettant d'aller vers d'avantage de modération dans les hausses de loyers, notamment dans les zones anormalement chères. Pour mémoire, cette loi autorise localement et ponctuellement -chaque année au mois d'août- la parution d'un décret limitant à l'indice de référence des loyers (IRL)  la hausse des loyers des locataires en place lors du renouvellement (triennal) de leur bail.
Il existe par ailleurs une exception à ce blocage : le cas où le propriétaire bailleur fait des travaux dans l'appartement; il est alors autorisé à augmenter le loyer annuel de 15% au maximum du montant des travaux, lors des renouvellements.

A Paris des dispositifs pour vous aider à faire face

Face à cet emballement des loyers dans la capitale, la Ville a mis en place en 2009 des aides spécifiques pour les locataires.

Retrouvez tous les détails sur les Aides Paris Logement en cliquant ici  

Pour en savoir plus

Communiqué de Bertrand Delanoë du 04/06/2012 

Site Internet de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) 

 

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